土地の価格を自分で調べる方法はある？価格に差が出る理由も解説

土地売却の成功は、相場の知識、不動産会社選び、そして細やかな計画にかかっています。自分で土地の価格を調べる方法を知っていれば、不動産購入や売却時に役立ちます。この記事では、土地価格を自分で調べる具体的な方法と、価格の違いが生じる理由について分かりやすく解説します。

土地の価格の調べ方

土地の価格を調べる方法は複数あり、用途や目的にあわせて適切な手段を選ぶことが重要です。土地の価格は市場動向や周辺環境に大きく影響されるため、あくまで「目安」として把握しておくとよいでしょう。以下に代表的な5つの方法を紹介します。

公示価格を調べる

国土交通省が毎年3月に発表する「公示価格（地価公示）」は、土地価格の基準となる指標です。公示価格は、国土交通省のサイト「不動産情報ライブラリ」から調べることができ、エリアや年を指定して価格推移を確認することも可能です。

しかし公示価格は、あくまで適正価格で取引を行うための基準のようなものであり、必ずしも同じ水準で取引する義務はありません。周辺環境や法規制によっては、公示価格と実際の金額と差が生じることもあります。

相続税路線価を調べる

相続税や贈与税を計算するための「相続税路線価」は、国税庁が毎年7月に発表するものです。路線価図には、道路に面した土地の1平米あたりの価格が千円単位で表示されており、100と書いてあれば100千円、つまり1平米あたり10万円ということになります。土地相場は「相続税路線価÷0.8」で計算できます。

実勢価格を調べる

実勢価格は、実際に取引された価格をもとにした信頼性の高い指標です。国土交通省のサイト「不動産情報ライブラリ」では、直近の取引価格情報が四半期ごとに公開されています。

ただし、調べたい場所の近くで取引事例が公開されていない場合もあるため、地域全体の相場観をつかむのに向いています。

固定資産税評価額を調べる

固定資産税評価額から「÷0.7」で計算すると、おおよその土地相場を知ることができます。固定資産税評価額は、毎年4～6月頃に届く、固定資産税の納税通知書や課税明細書の土地の価格または評価額の欄から確認できます。

ただし、固定資産税評価額は実際の相場よりも低く設定されていることが多く、農地や山林には適用しづらい点も考慮が必要です。

一括査定サイトを利用する

不動産の一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社から査定額を取得し、相場を比較することができます。査定額はあくまで不動産会社が算出する見積もりであり、必ずしも実際の売却価格と一致するわけではありませんが、手軽に土地の目安価格を把握する手段として有用です。

土地の価格に差が出る理由とは？

たとえ似たような土地、同じ面積であっても、土地の価格はさまざまな要素によって決まります。ここでは、土地価格を左右するおもな要因について解説します。

立地

駅からの距離、治安のよさや学区など、立地は重視されがちです。さらに、防災への意識が高まる現代では、地盤の安全性も注目されるようになり、ハザードマップの活用も進んでいます。防災に優れた地域は、購入者にとって魅力的なため、高値で取引されやすいです。

土地の広さ・形状

土地の広さや形状も価格に直結します。広い土地は利用用途が広がるため、一般的に高値が付きやすいです。しかし、細長い入口を持つ旗竿地や三角地といった形状が特殊な土地は、実用性が低いため価格が抑えられる傾向にあります。

同じ面積であっても、整形地と非整形地では価値が異なり、整形地の方が坪単価が高くなるのが一般的です。

道路との接面

土地が接する道路との関係性も重要です。角地は日当たりや風通しが良い場合が多く、価格にプラスの影響を与えます。

一方、1方向しか道路と接していない中間画地は利便性が低く、価格も低くなる傾向があります。さらに、南向きがもっとも好まれ、その次に東西向き、北向きの順で評価が下がります。

法令上の制限

土地の用途や建物の規模には法令上の制限があります。都市計画法の用途地域や建築基準法により、建築可能な建物の種類や高さが異なります。

たとえば、第一種低層住居専用地域では高さ制限が厳しいため、土地の利用用途が制限されます。一方、第二種中高層住居専用地域ではマンションや店舗の建築が可能で、商業的価値が高まるため、価格が上昇する傾向があります。

相場と実際の売却額における注意点

土地を売却する際の土地査定や売却のプロセスで注意すべき点を以下にまとめました。

相場と売却額の違いを理解する

土地の価値は、地域の一般的な相場だけで決まるものではありません。同じ地域内でも、土地の形状や接道状況、周辺環境などの条件次第で価格が大幅に異なることがあります。

また、市場に出回る物件が少ない場合には希少価値が高まり、相場以上の価格で売却できる可能性があります。しかし、これがつねに適用されるわけではなく、不動産会社の戦略や市場の状況が影響します。

手元に残る金額に注意する

売却額がそのまま手元に残る金額ではない点にも注意が必要です。売却にかかる仲介手数料、所得税、解体費用（古家付き土地の場合）などの諸費用を差し引くと、実際に得られる金額は売却額の7～8割程度になることが多いです。

住み替えなどの資金計画を立てる際には、これらの費用を考慮に入れることが重要です。

不動産会社の選定と査定根拠を確認する

不動産会社の査定額は、それぞれの得意分野やエリアに応じて異なります。必ずしも知名度の高い会社が最適とは限りません。とくに「そのエリアで土地を探している見込み客」を抱えた不動産会社は、強力な売却戦略を打ち出せる可能性があります。

査定額だけに一喜一憂せず、査定の根拠をしっかり確認しましょう。「相続税路線価は○○円だが、この地域では需要が高い」といった具体的な説明ができるかは、信頼性を測る重要な指標です。

まとめ

土地の価格の相場はさまざまな方法で知ることができます。エリアの人気度や土地の形状、需要と供給のバランスなどによって価格は変動するため、複数の指標を参考にするとよいでしょう。土地の価格を調べる際は、最新の情報をもとに適切な手法を選びましょう。また、売却をする際は、相場と売却額の違いや手元の金額を把握するなど、注意しなければならない点があります。慎重に業者を選び、売却を進めましょう。