宇都宮でおすすめの不動産売却業者をランキング形式で紹介します！

不動産を売るには？仲介と買取の違いとそれぞれの特徴を解説

不動産を売却する方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。ここではそれぞれどのような売却方法であるのか、特徴やメリットなどについて詳しくご紹介していくので売却方法に悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。

仲介

仲介とは不動産を売却したい売主と、購入したい買主の間に不動産売却業者が入ってさまざまなサポートをしてくれる売却方法です。売主が仲介で売却を依頼すると不動産会社が自社サイトやポータルサイト、また広告などを使って不動産の宣伝を行い買取希望者を広く募ります。

希望者が見つかると不動産売却業者が売主との間に入って契約条件をすり合わせたり、契約手続きなどの各種調整を行います。契約が完了した後も不動産の残金決済や引渡しが完了するまでのさまざまなサポートを行ってくれます。

詳しくは次の項でご紹介しますが仲介には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの契約方法があり、契約方法によっても特徴が異なりますが、基本的には売却が成立すると仲介手数料が発生することになります。また一般的には契約期間が3か月と設定している場合が多いため、3か月以上買い手がつかなかった場合は条件を変更して再契約を行うケースがあります。

そんな仲介のメリットは、希望に近い価格で売却できる可能性があるということです。仲介での売却価格は売主の希望もある程度尊重して決めてもらうことができるので、相場価格から大きく変わらない価格で売却できることがあります。また幅広い範囲で買取希望者を募るので、よりよい条件で購入してくれる方を見つけやすいというのも仲介のメリットです。

買取

買取は不動産買取業者が買主となり、直接不動産を買い取る方法です。買取を依頼すると担当者が査定を行い、その査定額や買取条件に売主が納得できれば買取の手続きを進めていくことになります。仲介とは違い一から買主を探すことがないので、すぐに現金化できるというのが買取の大きな特徴です。

仲介では最低でも売却完了まで3か月以上かかるのに対して、買取は1か月以内で完了できることが多いです。早期売却ができるため住み替えなどの場合も資金計画を立てやすい点、また相続などでできるだけ早めに売却したい点などから買取を選択する方も少なくありません。

すぐに売却が完了するという部分ではメリットが大きい買取ですが、買取価格は相場の7～8割程度になってしまうのが一般的です。これは買い取った不動産会社がリフォームなどをして買主を見つけることから、それにかかる費用などが差し引かれた額で取引されるためです。できるだけ高く売りたいという場合は、買取ではなく仲介のほうが向いているかもしれません。

媒介契約とは？種類とそれぞれの特徴を解説

前項にて簡単にご紹介しましたが、仲介で不動産売却をする場合「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3種類の契約方法から1つを選んで契約することになります。これらはそれぞれ特徴が異なり、より理解しておかないと契約後に後悔してしまう可能性もあるので、ぜひチェックしておきましょう。

一般媒介

一般媒介契約とは、契約方法の中で売主にとって1番自由度の高い方法です。仲介を依頼できる不動産会社は複数となり、さまざまな不動産会社から買取希望者を募ってもらうことができます。さらに自分で買主を見つけてくることも可能なので、よりよい条件で買い取ってくれる方を見つけられる可能性もあります。

そのため時間がかかっても高く売りたいという場合は、一般媒介契約を選ぶ方が多いようです。ただし一般媒介契約は自由度が高い分、売主の負担になる部分もあります。

複数の不動産会社に依頼することで、それぞれの担当者から連絡を受けることになります。そのすべてに自分で対応しなければならないので、同じことを何度も聞かれて面倒に感じてしまったり、連絡が多すぎて煩わしさを感じてしまったりする可能性があります。

また一般媒介契約の場合は、不動産仲介会社が物件情報を確認するシステムである「レインズ」への登録が任意となっています。また販売活動の状況報告についても決まりがないので、現状を確認したい場合は自分で不動産会社に問い合わせする必要があります。

専任媒介

専任媒介契約とは不動産会社1社のみに依頼できる方法で、併せて自分で買主を見つけることも可能な契約方法です。3つの契約のなかでは自由度もありつつ、ある程度不動産会社に売却を任せられる、バランスの取れた契約方法だといえます。

一般媒介契約のようにいくつもの不動産会社と連絡を取る必要がないので、売主の負担も減らすことができるでしょう。また専任媒介契約を結ぶと契約締結後7日以内にレインズへの登録が義務付けられており、不動産会社から売主に対し2週間に1回以上の販売状況報告義務も発生します。

そのためより幅広い範囲で買主を探すことになり、よりよい条件で買い取ってくれる方を見つけられる可能性もあります。また自分から不動産会社に問い合わせなくても状況を報告してもらえるので、そのあたりの手間も減らすことができます。

専属専任媒介

専属専任媒介契約は3つの契約方法のなかでは1番自由度の低い契約です。仲介を依頼できるのは1社のみとなり、さらに自分で買主を見つけた場合でも依頼している不動産会社に仲介してもらわないと契約ができません。

その分レインズへの登録義務が契約から5日以内、状況報告は7日に1回以上と決まっているので、より素早い対応や細かなやり取りが可能となり安心感があります。また専属専任媒介契約の場合は、買主を見つけられれば必ず利益を得られることから、不動産会社が積極的に販売活動を行ってくれる傾向にあります。

契約期間が3か月と定められているので、とくに売りにくい物件の場合はより積極的に販売活動が行われることが多いです。そのためほかの契約方法に比べて早く買主を見つけられることも珍しくありません。条件は厳しくなりますが、1番手間をかけずに早く売却できる可能性があるのは専属専任媒介契約なので、忙しい方や不動産会社におまかせしたい方に向いています。

不動産売却業者の選び方のポイント

不動産売却業者は宇都宮市にも数多くあるため、どこに依頼すればいいかわからないと悩んでいる方も多いのではないでしょうか。ここではそんな方のために、不動産売却業者を選ぶ際にチェックしたいポイントをご紹介します。後悔しないようにするためにも、自分にとって最適な不動産売却業者を見つけてください。

実績と信頼性

不動産売却業者選びでまずチェックしたいのは、これまでの実績や信頼性です。直近でどのような不動産をどのくらい販売しているのかを見れば、売却活動をしっかりと行っている不動産売却業者であるかどうかをある程度把握することができます。

また信頼性をチェックするためには、創業から何年経過しているのかを見てみましょう。もちろん創業間もない不動産会社でも実力のある会社はありますが、やはり長く運営している不動産会社の方が安心感があり、その地域でも信頼されているということになります。

より安心して大切な不動産を売却するためには、きちんと売ってくれるような実績があるか、不安なく任せられる信頼性があるかをチェックして後悔しない不動産売却業者選びをしましょう。

地域密着の不動産

不動産売却業者は、できるだけ地域密着型の営業をしている業者を選ぶことが大切です。不動産は地域によって価値が大きく変わるものであり、さらに時期や流行などによっても価格やニーズがつねに変動するものでもあります。

そのため地域の特性や相場、ニーズなどをよく理解している不動産売却業者でないと適切な価格や販売方法での売却ができない可能性があります。逆に地域のことをよく把握していれば、納得できる価格や条件を提示してくれるだけでなく、買取希望者に対してより魅力的な宣伝をしてくれたり売れやすい方法で販売してくれたりするので早期に売却できる可能性もあります。

どうしても大手不動産売却業者を選びたくなってしまう方もいるかもしれませんが、大手の場合地域のことについてはよく理解していないことも珍しくありません。納得できる売却をするためには、その地域で長く運営を続けていて、地域の方に信頼されている不動産売却業者を選ぶことが大切です。

サポート・コミュニケーション

実績などももちろん重要なポイントではありますが、大切な不動産を手放す際には、できるだけ信頼できる相手に任せたいと思う方が多いはずです。依頼したことを後悔しないためにも、しっかりとサポートやコミュニケーションを取ってくれる不動産売却業者を選びましょう。

とくに担当者の人柄は、信頼度につながる大きなポイントです。不動産売却の目的や要望、また関連する悩みなどをしっかりと聞いて、それを解決してくれるようなアドバイスやサポートをしながら売却活動を進めてくれるような不動産売却業者なら安心です。

実際にどのようなサポートや対応をしてくれるのかは相談してみなければわからないところなので、口コミなどを参考にするのもおすすめです。口コミを見て信頼できそうだと感じたら、実際に相談してみてコミュニケーションの取りやすさやサポートの内容などを確認してみてください。

対応エリア

とくに地域密着型で営業している不動産売却業者は、対応エリアがある程度限られていることがあります。どんなに魅力的な不動産売却業者だとしても、自分が売却したい不動産のあるエリアに対応していなければ意味がありません。

対応エリアは公式サイトに明記されていることもあればそうでない場合もあります。後者の場合は、これまでの実績を見てどのようなエリアに対応しているのかをチェックしてみたり、お問い合わせをして対応可能であるかどうかを確認してみたりするといいでしょう。

不動産売却の流れと必要書類

初めて不動産売却をする方にとっては、売却の方法や必要な書類などについてわからないことも多いと思います。ここでは不動産売却の流れと、必要書類についてそれぞれご紹介していくので、売却を依頼する前にぜひチェックしてみてください。

不動産売却の流れ

不動産を売却することを決めたら、依頼したい不動産会社をいくつかに絞り売却の相談をしたり査定をしてもらったりします。査定とは不動産会社が相場や不動産の状況から、売却する不動産が売れそうな価格をつけることを指します。

査定には机上査定と訪問査定の2種類がありますが、より正確な査定額を出してもらうためには訪問査定をしてもらうのがおすすめです。この際1社のみに依頼するのではなく、複数の不動産売却業者に依頼して見積もりを取ると、不動産の相場が分かり条件の比較などもできます。

査定を経て依頼する不動産売却業者を決めたら、売主と不動産売却業者で媒介契約を結びます。契約の方法はすでにご紹介しているように「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あるので、最適な方法を選んで契約を結びましょう。

媒介契約を結ぶと不動産会社が正式に仲介として売却活動を開始します。自社サイトやポータルサイト、広告などを駆使して買取希望を募り、興味を持った方からの問い合わせなどにも不動産売却業者が対応します。

実際に内見を希望する方がいた場合は、不動産売却業者に任せることもできますが、売主が立ち会って案内や説明をするのが一般的です。内覧日の調整や事前準備などは、不動産売却業者にサポートしてもらいながら行いましょう。

内覧などで不動産を気に入った方がいれば、購入の申込みを受けます。またこの段階で買主からの条件交渉、おもに値引き交渉を受けることがあります。それにどの程度対応するかは事前に決めておき、条件交渉は前向きに検討すると売り時を逃さず良いタイミングで売却できます。

価格以外にも引き渡しの時期なども交渉し、お互いの納得できる条件に落ち着き買主から不動産会社経由で購入申込書（買付証明書）を受け取ると正式に買主が決定し売買契約の締結に進みます。不動産売却業者が、買主側の住宅ローン事前審査や物件の最終調査を行い、問題なければ契約を進めていきいます。

売買契約には売主と売主側の仲介業者、買主と買主側の仲介業者が一堂に介して行うのが一般的です。宅地建物取引士が同席し、重要事項説明書の読み合わせを行ったら売買契約書を締結します。契約では本人確認と手付金の授受が行われます。

契約内容に問題がなければ売主と買主が契約書への署名・捺印を行い売買契約は完了となり、契約書内で定めた日時で決済と引き渡しが行われます。売主、買主、不動産会社、金融機関の担当者を交えて決済が完了した不動産の引き渡しとなります。

万が一売却する物件に銀行のローンが残っている場合は、決済の前に抵当権の抹消をする必要があります。金融機関へ連絡すると必要書類を準備してくれるので、事前に相談しておきましょう。

不動産のやり取りはこれで終了ですが、売却によって利益を得た場合は、売主が翌年の確定申告を行う必要があります。確定申告を行うことで利益にかかる税金の額を減額できる特例の制度があるので、必ず手続きを行いましょう。確定申告を終えると、不動産売却に関する手続きはすべて完了です。

売却手続きに必要な書類

不動産の売却時にはさまざまな書類を用意する必要があります。不動産の種類や売却方法によって若干違いはありますが、下記が必要書類なので事前に準備できるものは揃えておきましょう。

売却手続きから売買契約締結までに必要な書類など

・土地、建物登記済証または登記識別情報
・実印
・印鑑証明書（3か月以内に発行したもの）
・固定資産税、都市計画税納税通知書
・物件購入時のパンフレットや管理規約、管理組合総会議事録など（集合住宅の場合）
・建築確認通知書、検査済証
・測量図、建物図面、建築協定書など
・物件状況等報告書
・設備表
・印紙または印紙代
・本人確認書類
・仲介手数料（半金）

引き渡し時に必要な書類など

・銀行口座書類など
・抵当権抹消書類
・住民票
・物件の鍵
・仲介手数料（残金）

不動産を早く、高く売るポイントとは？

不動産を売却する場合、多くの方が手間をかけずにできるだけ早く、そして高く売りたいと思うのではないでしょうか。ここでは不動産を早く高く売るためにおさえておきたいポイントをご紹介するので、売却を依頼する前にチェックしておきましょう。

相場を知る

高く売却するためには、まず自分でその地域の不動産の相場を調べて知っておくことが大切です。相場を知っておけば不動産会社が提示してきた価格とあまりに違う場合、その理由を質問することができます。

不動産会社にはほかの不動産会社と手を組み、手を組んだ不動産会社の買い手により安く買わせることでキックバックをもらっていたという例もあります。これは相場を知っていれば防げることであるため、事前に自分で相場を調べて損をしないようにしておきましょう。

不動産の相場は不動産ポータルサイトで現在売られている物件の価格を見たり、レインズマーケットインフォメーションという、これまでに取引された不動産の価格情報を提供しているサイトなどをチェックしたりして調べることができます。

信頼できる不動産会社を選ぶ

高く売却するためには、できるだけ信頼できる不動産会社を見つけることも重要なポイントです。不動産会社には、顧客の利益よりも会社の利益や自分の成績を1番に考えるスタッフもいます。そういったスタッフがいる場合、そもそも会社単位で顧客の利益を後回しにしていることが多いです。

このような不動産会社に依頼すると損をしてしまう可能性があるので、売主の利益をしっかりと考えてくれる信頼度の高い不動産会社を選ぶことが大切なのです。また売却の主導権を自分で握るようにすると、うまく言いくるめられたり不利益になることを提案されたりすることがなくなるので損をしにくいといえます。

メンテナンス

より高い価格で売却するためには、買取希望者を納得させるような物件であることが大切です。そのためには売却活動を開始する前に、不動産のメンテナンスをしっかりと行っておくようにしましょう。

ただしメンテナンスといっても、リフォームやリノベーションなどをする必要ない場合も多いです。購入者が購入後にリフォームなどを予定している場合は、その費用が無駄になってしまうことがあるからです。購入希望者が内覧に来た際に、印象をよくするために整理整頓や掃除をしっかりとおこない、印象をよくしておくことで希望に近い価格で売れたり早期に買取希望者が現れたりする可能性があります。

メンテンスについてはどの程度するべきかを不動産会社でアドバイスしてくれることがあるので、一度相談した上で行うのがおすすめです。

タイミング

売却のタイミングを逃さないことも、早く高く売るポイントです。とくに不動産がもっとも高く売れるのは年度末と言われており、進学や就職、異動などで新居を探す方が多い1月～3月は高くても売れやすい時期とされています。

また9月の異動に向けた7月～8月も高値で売りやすい時期です。これ以外の季節になると人気のエリアでも売れなくなってしまうことがあるのでタイミングを逃さないようにしましょう。

さらに、高値にこだわりすぎて売るタイミングを逃してしまうケースもあります。売却時は価格交渉をされるのが一般的なので、あらかじめ落とし所を決めておくとタイミングを逃さずに売却することができるでしょう。

不動産売却を検討しているのなら、まずは気になる不動産売却業者に見積もりを依頼してみましょう。見積もりを依頼することで不動産会社の対応やサポート内容もある程度把握できるので、依頼するべき不動産会社もわかってくるはずです。

宇都宮市内にもたくさんの不動産売却業者がありますが、地域のことをよく理解しており、親身な対応で安心して取引ができる不動産会社に依頼すれば後悔のない売却ができるはずです。